Istilah AJB atau singkatan dari Akta Jual Beli, mungkin sudah tidak asing lagi bagi sebagian orang, khususnya yang pernah melakukan jual beli properti. Apa sebenarnya arti dari AJB dan mengapa dokumen ini begitu penting dalam transaksi properti? Yuk pahami bersama apa itu AJB hingga aturan hukumnya dalam pembahasan artikel berikut ini.

Baca juga: Simak Cara Cek Nomor Sertifikat Tanah Online dan Offline

Apa Itu AJB?

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti tertulis terjadinya transaksi jual beli dan perubahan kepemilikan atas suatu objek properti, baik tanah maupun bangunan. AJB ini memiliki peran penting dalam proses peralihan hak kepemilikan atas properti dari penjual ke pembeli.

Baca juga: Cara Cek Sertifikat Tanah Ganda dan Dampak Hukumnya

Fungsi AJB

Berikut beberapa fungsi Akta Jual Beli yang perlu Sobat ketahui:

  1. Bukti terjadinya transaksi jual beli properti yang didalamnya terdapat kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui oleh kedua belah pihak.
  2. Dasar pembuatan sertifikat, sebab AJB menjadi salah satu syarat utama untuk membuat Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama pembeli baru.
  3. AJB memberikan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli, terhadap segala bentuk sengketa yang mungkin timbul di kemudian hari.
  4. Salah satu syarat pinjaman di beberapa lembaga keuangan seperti bank.
  5. Penentu besaran pajak yang perlu dibayarkan oleh penjual dan pembeli properti.

Baca juga: Lakukan Hal Ini Jika Terjadi Perbedaan Ukuran Tanah dan Sertifikat Tanah

Syarat Mengurus AJB

Dalam mengurus Akta Jual Beli, tentunya terdapat beberapa persyaratan yang harus dipenuhi baik bagi penjual maupun pembeli. Berikut persyaratan yang perlu dilengkapi untuk membuat AJB bagi penjual:

  1. Fotokopi e-KTP;
  2. Fotokopi e-KTP pasangan (bagi yang telah menikah);
  3. Fotokopi KK (Kartu Keluarga);
  4. Fotokopi Surat Nikah (bagi pemilik yang sudah berkeluarga);
  5. Sertifikat Tanah yang asli dan sudah dibuktikan keasliannya di BPN (Badan Pertanahan Nasional);
  6. Bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 5 tahun terakhir dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran);
  7. Izin mendirikan bangunan (IMB) yang asli (jika sudah ada bangunan di atas tanah);
  8. Surat Roya (apabila properti sebelumnya pernah dijadikan jaminan ke bank atau perusahaan pembiayaan);
  9. Surat pernyataan jika properti/tanah/ tidak sedang dijadikan jaminan;
  10. Surat persetujuan dari pemilik resmi/ahli waris/pasangan.

Lalu, bagi pihak pembeli, berikut persyaratan yang perlu dipenuhi:

  1. Fotokopi e-KTP;
  2. Fotokopi e-KTP pasangan (bagi yang telah menikah);
  3. Fotokopi KK (Kartu Keluarga);
  4. Fotokopi Surat Nikah (bagi pemilik yang sudah berkeluarga);
  5. Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak);
  6. Surat Keterangan WNI (Warga Negara Indonesia);
  7. Bukti pembayaran PPh 5% dari nilai transaksi (opsional).

Baca juga: Urus Sertifikat Tanah Bisa Gratis, Apa Saja Syaratnya?

Proses mengurus AJB

Setelah melengkapi persyaratan yang diperlukan, berikut proses mengurus Akta Jual Beli:

  1. Kunjungi kantor PPAT, lembaga resmi pembuat akta tanah;
  2. Pemeriksaan terhadap sertifikat tanah dan pembayaran PBB, untuk memastikan perlindungan dalam transaksi yang melibatkan tanah yang telah bersertifikat.
  3. Selanjutnya, pemeriksaan data teknis dan hukum untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa hukum, digunakan sebagai jaminan, atau sedang dalam proses penyitaan. Proses ini perlu dilakukan untuk memastikan keabsahan dan keamanan dalam transaksi terkait tanah tersebut.
  4. Lalu, akan dilakukan pemeriksaan terhadap surat tanda terima setoran PBB, dengan tujuan memastikan bahwa tanah yang akan ditransaksikan tidak memiliki tunggakan pajak.
  5. Kemudian, akan dilakukan pemeriksaan terhadap surat persetujuan dari suami atau istri, hal ini penting karena dalam perkawinan harta akan tercampur, termasuk hak atas tanah.
  6. Setelah semua tahapan pemeriksaan dilakukan, PPAT akan menyusun akta jual beli tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

Baca juga: Apa Sih Perbedaan SHM Dengan Sertifikat Lainnya?

Biaya Pembuatan AJB

Ketentuan terkait biaya pembuatan Akta Jual Beli diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (“Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021”). Dalam Pasal 1 Permen tersebut, dikatakan bahwa biaya jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Hal ini sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta. 

Lalu, dijelaskan pula dalam Pasal 4 Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021, rincian biaya transaksi pembuatan AJB, meliputi:

  1. Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp.500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
  2. Untuk nilai transaksi lebih dari Rp.500 juta sampai dengan Rp.1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
  3. Untuk nilai transaksi lebih dari Rp.1 miliar sampai dengan Rp.2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
  4. Untuk nilai transaksi lebih dari Rp.2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Penjual

Hukum AJB (Apakah AJB Aman?) 

AJB yang dibuat oleh PPAT yang ditunjuk oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan sesuai dengan prosedur yang berlaku adalah sah secara hukum. Namun, untuk memastikan keamanan transaksi, sebaiknya Sobat berkonsultasi dengan notaris atau PPAT yang berpengalaman.

Baca juga: Menghadapi AJB Hilang: Panduan dan Langkah Hukumnya

Perbedaan AJB dengan SHM? 

Akta Jual Beli merupakan bukti bahwa proses transaksi jual beli telah terjadi. AJB tidak diterbitkan oleh BPN, melainkan diterbitkan oleh PPAT. AJB tidak dapat menjadi bukti yang sah atas kepemilikan properti.

Sedangkan, SHM atau Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat yang membuktikan kepemilikan penuh atas tanah atau bangunan. SHM diterbitkan oleh BPN. SHM memiliki kekuatan hukum paling kuat dan kepemilikannya tidak bisa diganggu gugat. Pihak yang dapat memiliki SHM yaitu hanya WNI.

Jadi, secara sederhana, perbedaannya yakni Akta Jual Beli membuktikan bahwa transaksi jual beli properti telah terjadi, sedangkan SHM membuktikan kepemilikan penuh atas properti.

Baca juga: Surat Keterangan Tanah Tidak Sengketa

Apakah AJB Bisa Di SHM kan?

Perlu diketahui bahwa untuk melegitimasi kepemilikan atas properti yang baru dibeli, pihak pembeli harus mengurus Akta Jual Beli ke SHM. Berikut beberapa persyaratan yang harus dipenuhi saat mengurus perubahan AJB ke SHM, meliputi: 

  1. Melampirkan AJB;
  2. Pembuatan surat bebas sengketa yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa, serta ditandatangani oleh RT dan RW, lalu disahkan oleh kelurahan setempat;
  3. Sertifikat Hak Atas Tanah (sertifikat lama yang masih atas nama pemilik lama atau penjual);
  4. Fotokopi KTP penjual dan pembeli;
  5. Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
  6. Fotokopi NPWP;
  7. Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).

Baca juga: Tanah Tidak Bersertifikat? Cepat Buat Surat Pernyataan Fisik Bidang Tanah!

Biaya Mengurus AJB ke SHM

Biaya untuk mengurus Akta Jual Beli ke SHM meliputi biaya pendaftaran, biaya balik nama, dan pajak-pajak terkait. Besaran biaya ini bervariasi tergantung pada nilai objek properti dan kebijakan masing-masing daerah. Umumnya, terdapat beberapa biaya yang harus dikeluarkan di kantor BPN setempat yang meliputi: biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah yang asli sebesar Rp50.000 dan biaya pelayanan balik nama sertifikat.

Baca juga: Tanah Tidak Bersertifikat? Cepat Buat Surat Pernyataan Fisik Bidang Tanah!

Perqara Telah Melayani Lebih dari  11.500 Konsultasi Hukum

Untuk permasalahan hukum terkait Pertanahan, Perqara telah menangani lebih dari 500 kasus. Ada ratusan mitra Advokat Perqara dengan keahlian khusus di masing-masing bidangnya seperti ketenagakerjaan, perkawinan dan perceraian, pertanahan, dan masih banyak lagi. Sehingga, klien dapat konsultasi tentang masalah hukum lainnya sesuai dengan permasalahan yang sedang dialami.

Konsultasi Hukum Gratis di Perqara

Apabila Sobat Perqara memiliki permasalahan hukum atau pertanyaan lebih lanjut terkait Akta Jual Beli ini, Sobat dapat mengobrol langsung dengan advokat profesional secara gratis hanya di Perqara. Download aplikasi Perqara sekarang dan dapatkan konsultasi hukum gratis untuk mendapatkan solusi hukum tepat kapan pun dan di mana pun..

Baca juga: Fungsi Notaris dan PPAT Dalam Proses Jual Beli Tanah

(Artikel ini telah disunting oleh Tim Redaksi Perqara)

Dasar Hukum

  1. Peraturan Pemerintan Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
  2. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
  3. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.