Sobat tertarik untuk membeli tanah atau rumah, tetapi belum familiar dengan Akta Tanah dan Sertifikat Tanah? Akta Tanah dan Sertifikat Tanah merupakan dokumen yang penting dan perlu Sobat ketahui sebelum membeli rumah ataupun tanah. Lantas, apakah Akta Tanah dan Sertifikat Tanah memiliki fungsi yang sama? Yuk, pahami bersama perbedaan akta tanah dan sertifikat tanah dalam ulasan berikut!

Baca juga: Solusi Sertifikat Tanah Hilang

Pengertian umum (akta tanah dan sertifikat tanah)

Secara umum, Akta Jual Beli Tanah (AJB) adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berfungsi sebagai bukti otentik bahwa hak atas suatu tanah telah berpindah dari penjual ke pembeli. Peraturan terkait Akta Tanah tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24/1977 tentang Pendaftaran Tanah.

Berdasarkan Pasal 95 ayat (1) Permen tersebut, Akta Tanah adalah salah satu dokumen untuk perubahan data dalam pendaftaran tanah. Di sisi lain, Sertifikat Tanah adalah dokumen yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang berfungsi sebagai bukti hak atas tanah yang telah terdaftar, termasuk hak milik, hak pengelolaan, hak atas satuan rumah susun, hak wakaf, dan hak tanggungan, sebagaimana diatur dalam Pasal 1 ayat (20) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sertifikat ini menunjukkan bahwa hak atas tanah tersebut sudah dicatat dalam buku tanah yang sesuai. Dengan demikian, AJB berfungsi sebagai bukti perubahan kepemilikan tanah, sedangkan Sertifikat Tanah adalah bukti resmi bahwa hak atas tanah tersebut sudah dicatat secara sah.

Baca juga: Panduan Lengkap Pembatalan Sertifikat Tanah: Proses dan Syaratnya

Sifat dokumen (akta tanah dan sertifikat tanah)

Akta Tanah berfungsi sebagai alat pembuktian peralihan hak dari penjual ke pembeli dan memiliki kekuatan hukum tinggi karena dikeluarkan oleh pejabat berwenang, yaitu PPAT. Di sisi lain, Sertifikat Tanah adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh BPN atau kantor pertanahan yang menunjukkan kepemilikan hak atas bidang tanah. Sertifikat ini merupakan bukti sah dan memiliki kekuatan hukum yang tinggi karena mencatat hak kepemilikan secara resmi dalam catatan publik.

Baca juga: Urus Sertifikat Tanah Bisa Gratis, Apa Saja Syaratnya?

Fungsi dokumen (akta tanah dan sertifikat tanah)

Perbedaan akta tanah dan sertifikat tanah selanjutnya yaitu terkait fungsinya. Akta Tanah dan Sertifikat Tanah memiliki fungsi yang berbeda. Akta Tanah berfungsi sebagai bukti transaksi jual beli tanah, tetapi tidak secara langsung memberikan hak kepemilikan atas tanah sehingga tidak dapat digunakan untuk kepentingan jual beli tanah.

Hal tersebut berbeda dengan Sertifikat Tanah, dimana Sertifikat Tanah dapat digunakan untuk kepentingan jual beli karena Sertifikat Tanah menyatakan kepemilikan terhadap hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. 

Baca juga: Cara Cek Sertifikat Tanah Ganda dan Dampak Hukumnya

Penerbitan Akta Tanah

Akta Tanah merupakan salah satu akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Sedangkan, Sertifikat Tanah diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti kepemilikan seseorang atas suatu lahan.

Baca juga: Simak Cara Cek Nomor Sertifikat Tanah Online dan Offline

Proses Pembuatan Akta Tanah

Berikut adalah langkah-langkah untuk mengurus Akta Tanah ke PPAT:

  1. Kunjungi Kantor PPAT di daerah setempat;
  2. Serahkan berkas permohonan pembuatan Akta Tanah;
  3. Petugas PPAT akan memeriksa kelengkapan berkas. Jika berkas dinyatakan lengkap, petugas akan memverifikasi keaslian dokumen di hadapan penjual dan pembeli;
  4. Petugas PPAT akan membacakan akta dan menjelaskan isi serta tujuan pembuatan akta;
  5. Setelah penjual dan pembeli menyetujui isi akta, tandatangani akta oleh penjual, pembeli, saksi-saksi, dan PPAT; dan
  6. Akta Jual Beli Tanah akan diserahkan kepada pemohon.

Sedangkan, terdapat beberapa cara yang dapat ditempuh untuk mendaftarkan Sertifikat Tanah, yaitu secara mandiri, melalui notaris atau dengan bantuan Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT), atau mengajukan permohonan secara online melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang diluncurkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional (ATR BPN). Berikut adalah syarat pendaftaran Sertifikat Tanah secara mandiri, antara lain:

  1. Kunjungi kantor BPN sesuai dengan wilayah lokasi tempat tanah yang akan dibuat sertifikatnya;
  2. Isi formulir, lengkapi dokumen, dan lakukan verifikasi dokumen;
  3. Setelah dokumen diverifikasi, petugas akan melakukan pengukuran tanah untuk menentukan batas-batas area tanah;
  4. Setelah tanah diukur, pemilik akan mendapatkan data Surat Ukur Tanah. Gunakan surat itu sebagai salah satu kelengkapan dokumen yang diminta;
  5. Selanjutnya, tinggal menunggu proses penerbitan surat keputusan. Proses penerbitan Sertifikat Tanah bisa memakan waktu cukup lama antara 6 bulan sampai setahun; dan
  6. Membayar BPHTB sembari menunggu sertifikat diterbitkan.

Lakukan pendaftaran Akta Tanah secara online menggunakan aplikasi Sentuh Tanahku yang tersedia di App Store dan Google Play Store
Lakukan pendaftaran Akta Tanah secara online menggunakan aplikasi Sentuh Tanahku yang tersedia di App Store dan Google Play Store (sumber: shutterstock)

Jika ingin melakukan pendaftaran secara online menggunakan Aplikasi Sentuh Tanahku,  berikut adalah hal-hal yang harus dilakukan, antara lain:  

  1. Unduh aplikasi Sentuh Tanahku di App Store atau Google Play Store;
  2. Daftar akun baru dengan username dan password; 
  3. Aktifkan akun di kantor BPN terdekat menggunakan NIK; 
  4. Beli formulir pendaftaran di kantor BPN; 
  5. Serahkan dokumen persyaratan;
  6. Jadwalkan dan lakukan pengukuran tanah; 
  7. Proses penerbitan sertifikat akan dimulai; 
  8. Bayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB); 
  9. Sertifikat Tanah akan diterbitkan dalam waktu enam bulan hingga satu tahun; dan 
  10. Cek status sertifikat melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

Jika ingin membuat Sertifikat Tanah melalui PPAT, berikut adalah hal-hal yang harus dilakukan, antara lain:

  1. Mengunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dan mengajukan permohonan kepada PPAT;
  2. Petugas akan melakukan perubahan nama dengan menghapus nama pemilik lama dan menulis nama pemilik baru di kolom yang tersedia dalam buku tanah dan sertifikat;
  3. Kepala BPN atau pejabat terkait akan memberikan tanda tangan untuk pengesahan; dan
  4. Proses pembuatan Sertifikat Tanah melalui PPAT biasanya memerlukan waktu sekitar 2 minggu atau 14 hari.

Baca juga: Lakukan Hal Ini Jika Terjadi Perbedaan Ukuran Tanah dan Sertifikat Tanah

Perqara telah melayani lebih dari 11.500 konsultasi hukum

Untuk permasalahan hukum terkait Pertanahan, Perqara telah menangani lebih dari 500 kasus. Ada ratusan mitra Advokat Perqara dengan keahlian khusus di masing-masing bidangnya seperti ketenagakerjaan, perkawinan dan perceraian, pertanahan, dan masih banyak lagi. Sehingga, klien dapat konsultasi tentang masalah hukum lainnya sesuai dengan permasalahan yang sedang dialami. 

Konsultasi hukum gratis di Perqara

Apabila Sobat Perqara memiliki permasalahan hukum atau pertanyaan lebih lanjut terkait perbedaan akta tanah dan sertifikat tanah, Sobat dapat mengobrol langsung dengan advokat profesional secara gratis hanya di Perqara. Download aplikasi Perqara sekarang dan dapatkan konsultasi hukum gratis untuk mendapatkan solusi hukum tepat kapan pun dan di mana pun.

Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa Penjual

(Artikel ini telah disunting oleh Tim Redaksi Perqara)

Dasar hukum

  1. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
  2. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023;
  3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah;
  4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2021 Tentang Tentang Sertipikat Elektronik.

Referensi

  1. Kurnia Nadya. “2 Perbedaan Akta Tanah dan Sertifikat Tanah: Penjelasan Lengkap dan Contohnya”. IDX Channel. Diakses pada 6 Agustus 2024; 
  2. Inas Rifqia Lainufar. “Cara Membuat Sertifikat Tanah Online, Bisa Dilakukan secara Mandiri”. Inews. Diakses pada 6 Agustus 2024;
  3. SIP Law Firm. “Tata Cara dan Syarat Urus Sertifikat Tanah.” SIP Law Firm. Diakses pada 6 Agustus 2024;
  4. Gilang Romadhan. “Cara Mengurus Akta Jual Beli Tanah dan Syarat Dokumen yang Dibutuhkan.” Kompas TV. Diakses pada 6 Agustus 2024.