Roya adalah hal penting untuk diperhatikan bagi Sobat yang membeli rumah dengan metode pembayaran angsuran atau kredit kepemilikan rumah (“KPR”). Sebab, di penghujung pelunasan cicilan rumah, Sobat harus mengurus surat roya. Roya adalah penghapusan Hak Tanggungan karena pembayaran rumah sudah lunas. Pahami lebih dalam terkait roya dan dampak jika tidak mengurus roya.

Pengertian Roya

Roya adalah penghapusan terhadap Hak Tanggungan (pengikatan suatu agunan) pada rumah ataupun tanah karena Hak Tanggungan tersebut telah hapus dengan pelunasan yang telah dilakukan. Ada pun yang dimaksud Hak Tanggungan, yaitu hak terhadap jaminan utang yang dipegang oleh lembaga pemberi kredit, seperti bank. Maka, dengan adanya roya, menunjukan bahwa Sobat telah terbebas dari utang.

Surat roya adalah dokumen yang dibuat oleh pihak bank penyedia KPR. Sobat harus memilikinya ketika kredit sudah lunas. Sebab, roya memiliki kegunaan dan fungsi yang sangat penting. Bahkan negara telah mengaturnya dalam undang-undang.

Fungsi Roya

Fungsi roya yang perlu Sobat ketahui, yaitu:

  1. Bukti telah terbebas dari utang

Roya sebagai bukti dokumen yang menyatakan bahwa sebuah aset tanah dan/atau bangunan sudah bebas utang dari lembaga pemberi kredit, seperti bank. Dengan kata lain, roya menandakan berakhirnya masa kredit. 

  1. Jual beli properti di kemudian hari akan lancar

Apabila Sobat ingin menjual tanah dan/atau bangunan yang sebelumnya dibeli menggunakan metode cicilan, akan lebih mudah ketika memiliki surat roya. Sebab, menunjukan bahwa sudah dilakukan pelunasan.

Dasar Hukum Penerbitan Roya

Ketentuan aturan terkait penerbitan roya dapat Sobat temui Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU No. 4 Tahun 1996”) dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (“PM Agraria No. 3 tahun 1997”).

Dalam UU No. 4 Tahun 1996, disebutkan bahwa roya adalah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan telah hapus, Penghapusan Hak Tanggungan sebagaimana diatur berdasarkan Pasal 18 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 antara lain karena:

  1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
  2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
  3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
  4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Kemudian, dalam Pasal 18 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996, menerangkan bahwa, “Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.”

Dampak Tidak Mengurus Roya

Meskipun roya ini sangat penting, namun faktanya sebagian masyarakat masih tidak tahu atau tidak paham dengan roya. Apabila roya ini tidak diurus, maka terdapat beberapa dampak yang akan terjadi. Yuk Sobat Perqara pahami dampak tidak mengurus roya, berikut ini:

  1. Properti masih berstatus sebagai utang

Apabila roya tidak diurus, maka sertifikat rumah dan/atau tanah masih jadi jaminan utang di lembaga pemberi kredit (bank). Sehingga, angsuran atau cicilan KPR yang selama ini dibayar akan sia-sia dan belum ada catatan bersih di kantor BPN. Jadi, properti tersebut belum sepenuhnya menjadi hak milik pribadi. Anda masih berstatus memiliki utang meskipun sudah lunas semuanya. Oleh sebab itu, jangan tunda mengurus roya ya Sobat. 

  1. Jual beli properti di kemudian hari menjadi terhambat

Hal ini terjadi karena status jaminan utang belum terhapus. Calon pembeli akan menganggap bahwa Anda belum melunasi utang atas properti tersebut. Sehingga, calon pembeli akan ragu atau bahkan tidak jadi membeli properti yang Anda jual.

  1. Mengurangi potensi dapat keuntungan

Properti yang roya nya belum diurus maka akan mengurangi peluang untuk mendapat keuntungan ketika rumah dan/atau tanah ingin dijual. Sebab, properti tersebut masih berstatus sebagai jaminan utang. Hal ini menyebabkan properti belum bisa dipindahtangankan.

Perqara Telah Melayani Lebih dari  5.500 Konsultasi Hukum

Untuk permasalahan hukum terkait Pertanahan, Perqara telah menangani lebih dari 250 kasus. Ada ratusan mitra Advokat Perqara dengan keahlian khusus di masing-masing bidangnya seperti ketenagakerjaan, perkawinan dan perceraian, pertanahan, dan masih banyak lagi. Sehingga, klien dapat konsultasi tentang masalah hukum lainnya sesuai dengan permasalahan yang sedang dialami.

Konsultasi Hukum Gratis di Perqara

Apabila Sobat Perqara memiliki permasalahan hukum terkait permasalahan ini, Sobat dapat mengobrol langsung dengan advokat profesional secara gratis hanya di Perqara. Dapatkan konsultasi hukum gratis untuk mendapatkan solusi hukum tepat kapan pun dan di mana pun.

Baca juga: Simak Cara Mengurus Roya!

(Artikel ini telah disunting oleh Tim Redaksi Perqara)

Dasar Hukum

  1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
  2. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Referensi

  1. Audia Natasha Putri dan Sabrina Asril. “Mengenal Surat Roya dan Cara Mengurusnya…”, Klik untuk baca: https://megapolitan.kompas.com/read/2019/11/21/18372481/mengenal-surat-roya-dan-cara-mengurusnya. Diakses pada tanggal 5 januari 2024.