Over kredit rumah KPR yang masih dicicil memberikan sederet kelebihan bagi penjual dan pembeli rumah. Namun, banyak pihak yang memanfaatkan hal ini dengan melakukan penipuan over kredit rumah. Untuk itu, Sobat harus memahami seperti apa over kredit rumah yang legal dan aman agar tidak tertipu. Untuk itu, pastikan membaca artikel ini sampai tuntas ya.

Apa Itu Over Kredit Rumah?

Over kredit atau disebut juga alih debitur rumah adalah pengalihan kepemilikan rumah dari pemilik sebelumnya yang membeli rumah dengan program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada pihak lainnya. Pengalihan tersebut dapat dilakukan apabila telah memperoleh persetujuan dari pihak bank selaku kreditur. Dengan demikian, pemilik baru lah yang akan meneruskan cicilan KPR yang belum selesai kepada bank.

Proses Over Kredit Rumah Secara Legal

Terdapat 2 (dua) cara over kredit, yaitu melalui notaris dan melalui lembaga perbankan. Perbedaannya, proses over kredit melalui notaris membutuhkan waktu yang relatif lebih singkat karena tidak langsung mengurus balik nama sertifikat. Sedangkan proses over kredit melalui bank dapat memungkinkan debitur baru untuk langsung melakukan balik nama sertifikat.

Proses over kredit melalui notaris:

  1. Persiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan;
  2. Memilih notaris yang disepakati;
  3. Notaris membuat akta jual beli tanah dan bangunan;
  4. Notaris menerbitkan surat perjanjian over kredit rumah;
  5. Penjual menghubungi Bank penyedia KPR untuk menginformasikan peralihan pemilikan rumah KPR;
  6. Salinan akta yang dibuat Notaris diberikan kepada bank.

Proses over kredit melalui bank:

  1. Persiapkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan;
  2. Mendatangi bank pemberi KPR atau bank lainnya jika ingin pindah bank, bersama dengan debitur lama;
  3. Ajukan permohonan peralihan kredit rumah dari debitur lama ke debitur baru;
  4. Jika disetujui, para pihak menandatangani surat perjanjian over kredit rumah;
  5. Bank melakukan balik nama sertifikat dari debitur lama ke debitur baru;
  6. Bank memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKHMT) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) kepada debitur baru.

Pihak yang Terlibat dalam Over Kredit Rumah

Berikut ini pihak-pihak yang terlibat dalam proses over kredit rumah:

  1. Debitur, yaitu pihak yang membeli rumah dan masih memiliki kewajiban untuk melunasi cicilannya.
  2. Kreditur, yaitu pihak yang berhak menerima pembayaran cicilan rumah dari debitur. Biasanya kreditur adalah bank, tetapi bisa juga lembaga pembiayaan lainnya.
  3. Calon debitur selanjutnya, yaitu pihak yang membeli rumah dari debitur (pemilik lama) dan akan meneruskan cicilan pelunasan kredit rumah kepada kreditur.
  4. Notaris sebagai pihak yang menerbitkan akta notariil seperti pada perjanjian jual beli terkait over kredit rumah.

Kasus Penipuan Over Kredit Rumah

Dilansir dari IDN Times Kaltim Januari 2020 lalu, terjadi penipuan over kredit rumah oleh MZR dengan modus memalsukan dokumen dan menawarkan over kredit rumah yang sama kepada beberapa orang.

Pelaku memalsukan dokumen-dokumen seperti Surat Perjanjian Over Kredit dari Bank BTN, 3 (tiga) Surat Pernyataan telah ada tanah dan bangunan, serta 3 (tiga) Surat Pernyataan Hak Kuasa. Diakuinya, rumah tersebut sudah ia beli, tetapi belum lunas. Namun, ia malah menjual rumahnya tersebut secara over kredit kepada 3 (tiga) orang.

Setelah pembeli membayar DP (down payment), ia kabur. Namun, akhirnya berhasil ditangkap oleh jajaran Polsek Balikpapan Utara. Kerugian yang dialami seluruh korban sejumlah Rp145 juta.

Ciri Penipuan Over Kredit Rumah

  1. Pemilik rumah tidak memperlihatkan dokumen asli yang dibutuhkan. Banyak penipu yang memperlihatkan fotokopian atau dokumen palsu. Untuk itu, peran notaris sangat diperlukan untuk membantu mengonfirmasi dokumen.
  1. Memberi tawaran yang tidak masuk akal. Sobat perlu mencari tahu berapa harga pasar di sekitar tempat rumah berada dengan tipe rumah yang akan sobat ambil alih kreditnya. Apabila harganya jauh di bawah harga pasar, sebaiknya Sobat curiga.
  1. Tidak menggunakan jasa notaris atau memaksa untuk menggunakan jasa notaris yang dibawanya. Sebaiknya, Sobat memilih notaris sendiri. Namun apabila penjual membawa notaris sendiri pastikan rekam jejaknya baik dan terpercaya. Khawatirnya, penipu bekerja sama dengan notaris gadungan.
  1. Menawarkan proses over kredit yang kilat dan mudah. Biasanya penipu akan mendesak kita untuk segera membayar uang muka atau Down Payment (DP) terlebih dahulu dan dipermudah.
  1. Meminta pembayaran secara tunai atau melalui rekening yang bukan atas nama penjual.

Pasal Penipuan Over Kredit Rumah

Penipu over kredit rumah dapat diancam dengan pasal penipuan. Pasal terkait penipuan diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”), tepatnya pada Pasal 378 yang berbunyi:

“Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 tahun.”

Namun, dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“UU KUHP”), mulai tahun 2026, KUHP lama akan digantikan oleh UU KUHP. 

Pasal 492 UU KUHP berbunyi:

“Setiap Orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu Barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori V.”

Sanksi Hukum Pelaku Penipuan Over Kredit Rumah

Pelaku penipu over kredit rumah dapat dikenai sanksi berupa penjara dan denda. Untuk perbuatan penipuan yang dilakukan pada saat tulisan ini dibuat (2/2024) hingga 1 Januari 2026 ancamannya adalah penjara paling lama 4 (empat) tahun. 

Sedangkan, jika perbuatan dilakukan mulai tanggal 2 Januari 2026, ancamannya menggunakan UU KUHP baru dengan ancaman pidana penjara paling lama 4 (tahun) atau pidana denda paling banyak kategori V. Denda kategori V diatur dalam Pasal 79 ayat (1) huruf e, paling banyak sebesar Rp500.000.000 (lima ratus juta rupiah).

Cara Melaporkan Kasus Penipuan Over Kredit Rumah

Apabila Sobat mengalami penipuan over kredit rumah, jangan ragu untuk melapor ke kantor polisi. Berikut ini langkah yang harus dilakukan untuk melaporkan penipuan over kredit rumah:

  1. Datang ke kantor Polisi terdekat dan ke bagian Sentra Pelayanan Kepolisian Terpadu
  2. Membuat laporan kepolisian tentang kejadian dengan lengkap dan jelas
  3. Membawa bukti-bukti yang kuat
  4. Sertakan pula saksi-saksi
  5. Pastikan setelah melapor mendapatkan Surat Bukti Laporan dari SPKT
  6. Tunggu hasil penyelidikan dan penyidikan dan ikuti proses selanjutnya.

Perqara Telah Melayani Lebih dari 5.500 Konsultasi Hukum

Untuk permasalahan hukum terkait Pidana, Perqara telah menangani lebih dari 2.200 kasus. Ada ratusan mitra Advokat Perqara dengan keahlian khusus di masing-masing bidangnya seperti ketenagakerjaan, perkawinan dan perceraian, pertanahan, dan masih banyak lagi. Sehingga, klien dapat konsultasi tentang masalah hukum lainnya sesuai dengan permasalahan yang sedang dialami.

Konsultasi Hukum Gratis di Perqara

Apabila Sobat Perqara memiliki permasalahan hukum terkait panduan dan cara melaporkan over kredit rumah, Sobat dapat mengobrol langsung dengan advokat profesional secara gratis hanya di Perqara. Dapatkan konsultasi hukum gratis untuk mendapatkan solusi hukum tepat kapan pun dan di mana pun.

Baca juga: Hati-Hati Penipuan Kerja Part Time! Simak Cara Lapornya!

Dasar Hukum

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana;
  2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.

Referensi

  1. Aditya, Surya. “Penipuan Jual Rumah Modus Over Kredit, 3 Warga Balikpapan Jadi Korban.”https://kaltim.idntimes.com/news/kaltim/surya-aditya/penipuan-jual-rumah-modus-over-kredit-3-warga-balikpapan-jadi-korban?page=all. Diakses pada 7 Februari 2024;
  2. Nugraha, Septian. “Pengalaman Over Kredit Rumah, Begini Syarat dan Prosedurnya.” https://www.99.co/id/panduan/pengalaman-over-kredit-rumah/. Diakses pada 7 Februari 2024.