Kenali Modus Penipuan Jual Beli Tanah

Modus penipuan jual beli tanah masih marak terjadi sampai saat ini. Apalagi kebutuhan terhadap aset tanah akhir-akhir ini terus meningkat. Pelaku penipuan jual beli tanah tentunya sangat meresahkan dan sudah merugikan banyak korban, baik itu di daerah perkotaan maupun pedesaan. Oleh sebab itu, sangat penting untuk Sobat Perqara memahami ciri-ciri modus penipuan jual beli tanah tersebut. Artikel ini akan membahas mengenai aturan hukum bagi pelaku penipuan jual beli tanah dan ciri-ciri modus penipuan tersebut. Yuk pahami bersama mengenai penipuan jual beli tanah berikut ini.

Daftar Isi

Perambahan Lahan dan Penjualan Tanah Ilegal

Semakin berkembangnya zaman, penipuan jual beli tanah dilakukan menggunakan sistem yang semakin canggih. Para penipu membuat cara lebih sulit dengan menjadi mafia yang yang terdiri dari beberapa jaringan besar dan tidak hanya melibatkan makelar, namun juga oknum pemerintah.

Umumnya, beberapa lahan tanah yang mereka incar merupakan tanah tanpa adanya konversi, tanah kosong yang sudah tidak dipakai pemiliknya, dan tanah yang mengalami sengketa. Modus penipuan jual beli tanah tersebut biasanya dilakukan dengan menggunakan surat girik palsu. Namun, korban bisa percaya karena para pelaku penipuan membuat sertifikat asli lembaga BPN. Hal ini dapat terjadi karena adanya kerja sama para oknum dengan pemerintah.

Surat girik palsu ini memiliki kekuatan yang besar dan sangatlah berbahaya karena dapat mengusir warga secara paksa. Para pelaku penipuan jual beli tanah biasanya akan berbohong mengenai kondisi serta riwayat aset tanah tersebut dan mengenakan tambahan biaya setelah proses transaksinya sudah selesai. Selain itu, pelaku penipuan jual beli tanah juga menggunakan dokumen palsu.

Ciri-Ciri Modus Penipuan Jual Beli Tanah

Berikut ciri-ciri modus penipuan jual beli tanah yang harus Sobat pahami:

Transaksi serah terima uang (transfer) bukan kepada pemilik sah yang namanya tercantum di SHM
Tindakan pelaku yang enggan bertemu langsung dengan pemilik sah tanah
Penjual memaksa Notaris/PPAT ditentukan oleh penjual
Pembeli mensyaratkan untuk minta DP terlebih dulu. Bahkan ada juga yang meminta transfer minimal 50% dulu sebelum balik nama pemilik tanah di kantor PPAT/Notaris
Tidak menjelaskan dengan detail terkait mekanisme balik nama tanah
Menyalahgunakan istilah sistem syariah dengan menawarkan harga tanah yang murah dari harga pasar

Pasal Penipuan Jual Beli Tanah

Tindak pidana penipuan secara umum (bedrog) adalah tindak-tindak pidana yang diatur dalam bab XXV Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”) yang terentang antara Pasal 378-395, yang masih berlaku pada saat artikel ini diterbitkan dan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“UU KUHP”) yang telah disahkan. KUHP ini mulai berlaku 3 tahun terhitung sejak tanggal diundangkan, yakni pada tahun 2025 mendatang.

Unsur-unsur penipuan dalam dengan jual beli tanah terdapat dalam Pasal 378 KUHP. Bagi siapa saja yang melakukan jual beli dengan adanya tipu muslihat maka akan dikenakan pidana sesuai dengan ketentuan dalam KUHP. Pasal 378 KUHP menyatakan bahwa:

“Barangsiapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan menggunakan nama palsu atau martabat palsu; dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi utang maupun menghapuskan piutang, diancam, karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun.”

Sedangkan, dalam UU KUHP, tindakan penipuan diatur dalam Pasal 492 yang berbunyi:

“Setiap orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak kategori V, yaitu Rp500 juta.”

Selain itu, pidana tindakan penipuan dalam UU KUHP diatur dalam Pasal 493 yang menyatakan bahwa:

“Dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV yaitu Rp200 juta, penjual yang menipu pembeli:

dengan menyerahkan barang lain selain yang telah ditentukan oleh pembeli; atau
tentang keadaan, sifat, atau banyaknya barang yang diserahkan.”

Contoh Penipuan Jual Beli Tanah

Dikutip dari detik.com, penipuan jual beli tanah baru-baru ini terjadi di kawasan Desa Citeko, Kecamatan Cisarua, Kabupaten Bogor. Polisi menangkap pelaku penipuan jual beli tanah berinisial DT (79 tahun) yang menjual sebidang tanah seluas 1.232 meter persegi sebanyak dua kali kepada orang yang berbeda.

Pelaku menjual dua kali bidang tanah atas nama HL pada 2013 kepada saksi E. Kemudian pada Juni 2022, tersangka menjual kembali bidang tanah tersebut kepada saksi S. Pelaku mengatakan kepada korban bahwa surat tanah tersebut hilang dan dibuktikan dengan surat keterangan hilang kepolisian pada 2013.

Saksi S mengatakan bahwa kejadian tersebut bermula pada Juni 2022, pelaku menawarkan bidang tanah tersebut kepada SG dengan harga Rp 315 juta. Selanjutnya SG melakukan pengecekan lokasi bersama-sama dengan DT. Setiba di lokasi, telah berdiri sebuah rumah yang diakui oleh pelaku bahwa itu miliknya, hingga akhirnya korban berminat membeli tanah tersebut.

Kemudian DT bersama SG langsung bersama-sama membuat pengikat jual beli di kantor notaris atas jual beli bidang tanah tersebut sampai sertifikat pengganti selesai dibuat. SG kemudian membayar uang Rp 315 juta kepada pelaku. Namun, ternyata lokasi tanah tersebut telah dimiliki oleh H dan E. Meskipun SG telah meminta pertanggungjawaban kepada DT, mereka belum menemui kata sepakat sampai saat ini.

Perqara Telah Melayani Lebih dari 5.500 Konsultasi Hukum

Untuk permasalahan hukum terkait Pertanahan, Perqara telah menangani lebih dari 250 kasus. Ada ratusan mitra Advokat Perqara dengan keahlian khusus di masing-masing bidangnya seperti ketenagakerjaan, perkawinan dan perceraian, pertanahan, dan masih banyak lagi. Sehingga, klien dapat konsultasi tentang masalah hukum lainnya sesuai dengan permasalahan yang sedang dialami.

Konsultasi Hukum Gratis di Perqara

Apabila Sobat Perqara memiliki permasalahan hukum terkait penipuan jual beli tanah, Sobat dapat mengobrol langsung dengan advokat profesional secara gratis hanya di Perqara. Dapatkan konsultasi hukum gratis untuk mendapatkan solusi hukum tepat kapan pun dan di mana pun.

Baca juga: Prosedur Memberi Rumah Lelang

(Artikel ini telah disunting oleh Tim Redaksi Perqara)