Fungsi Notaris dan PPAT Dalam Proses Jual Beli Tanah

Dalam proses jual beli tanah, notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) sangat dibutuhkan untuk memenuhi serangkaian proses. Sebenarnya, apa saja tugas dan tanggung jawab notaris dan PPAT dalam mengurus proses jual beli tanah? Apa perbedaan dari notaris dan PPAT? Yuk simak peran dan fungsi notaris dan PPAT dalam proses jual beli tanah.

Daftar Isi

Perbedaan Notaris dan PPAT

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (“UU No. 30/2004”)

Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Banyak yang mengira bahwa kedua profesi ini sama. Namun, pada faktanya terdapat perbedaan terkait kedua profesi tersebut. Notaris berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya yang lingkup kerjanya dapat meliputi lintas wilayah/kota, sedangkan PPAT hanya memiliki kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu pada lingkup wilayah/kota kerjanya saja.

Fungsi Notaris dan PPAT

Tugas dan tanggung jawab notaris

Tugas notaris termaktub dalam Pasal 15 ayat (1) sampai (2) UU No. 30 Tahun 2004 yaitu:

Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.
Notaris berwenang pula:
1. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
2. membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
3. membuat kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
4. melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
5. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
6. membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
7. membuat akta risalah lelang.

Tugas dan tanggung jawab PPAT

Termaktub dalam Pasal 2 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu:

PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:
- jual beli;
- tukar menukar;
- hibah;
- pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
- pembagian hak bersama;
- pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
- pemberian Hak Tanggungan;
- pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Peranan PPAT Dalam Proses Jual Beli Tanah

Berdasarkan tugas dan tanggung jawab Notaris serta PPAT, diketahui bahwa profesi PPAT akan lebih ikut serta dalam mengurus proses jual beli tanah. Dimana peran PPAT adalah sebagai perantara dari para pihak sekaligus menjadi saksi atas perjanjian jual beli tanah yang dilakukan antara penjual dan pembeli.

Kemudian, PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli (“AJB”) sebagai bukti dari kegiatan jual beli tanah. Sebelum membuatkan AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan sertifikat tanah pada Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) agar memastikan bahwa tanah yang menjadi objek jual beli tidak dalam sengketa.

Hal yang Perlu Dipersiapkan Saat Membeli Tanah

Sebelum membeli suatu tanah, penting untuk memperhatikan beberapa hal berikut ini

Cermati lokasi tanah

Cari lokasi tanah yang letaknya strategis, maksudnya adalah tanah yang tidak terlalu jauh dari jalur utama, perkantoran, pusat bisnis, belanja sehingga akses keluar masuk dapat terjangkau. Waspada juga terhadap letak tanah yang berada pada kawasan rawan banjir, atau misalnya tanah yang berada di tepi sungai besar sebab dapat terancam abrasi.

Periksa surat tanah

Cermati perpindahan tangannya, misalnya dengan meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah pada kantor Kelurahan setempat. Sebagai pembeli, sebaiknya perhatikan nama pemegang hak atas tanah, perbandingan luas tanah pada sertifikat aslinya, serta tahun pembuatan akta tanah.

Penyelesaian Pajak

Pembeli dan penjual wajib membayar pajak, dimana penjual akan membayar Pajak Penghasilan (“PPh”) sedangkan pembeli akan membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (“BPHTB”). Adapun perhitungan PPh dan BPHTB sebagai berikut.

PPh = Harga Penjualan x 2,5%
BPHTB = (Harga penjualan – Nilai Tidak Kena Pajak) x 5%

Pemeriksaan Tanah ke PPAT

Periksalah legalitas sertifikat tanah yang ingin dibeli ke PPAT, sebab PPAT yang memiliki kewenangan untuk memeriksakan sertifikat tanah pada Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) agar memastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa. Jika sertifikat tanah bermasalah, maka PPAT akan menolak Akta Jual Beli (“AJB”) tanah. Biasanya pembiayaan jasa PPAT akan ditanggung oleh kedua belah pihak, namun dapat juga disepakati akan ditanggung oleh salah satu pihak saja.

Pembuatan AJB

Jika sertifikat tanah telah diperiksa dan dinyatakan tidak dalam sengketa, maka PPAT akan membuat AJB. AJB diantaranya adalah surat pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan selama 5 (lima) tahun terakhir, sertifikat tanah, dan Surat Izin Mendirikan Bangunan.

Proses Balik Nama

Setelah kegiatan jual beli disepakati kedua belah pihak, segera lakukan proses balik nama di Kantor Pertanahan sehingga tanah tersebut berkekuatan hukum tetap dan sah menjadi milik anda. Adapun beberapa syarat yang diperlukan untuk melengkapi proses balik nama yaitu surat permohonan balik nama yang ditandatangani pembeli, AJB dari PPAT, Kartu Tanda Penduduk pembeli dan penjual tanah, dan bukti pelunasan pembayaran PPh dan BPHTB, dan surat lainnya yang diperlukan.

Rumus yang digunakan untuk menghitung biaya balik nama sertifikat tanah adalah:

nilai tanah (per m²) x luas tanah (m²) / (dibagi) 1.000.
Contoh, apabila nilai tanah per m² adalah Rp 700.000 dan luas tanah 1.000 m², maka biaya balik nama sertifikat tanah senilai Rp 700.000,-

Biaya Notaris / PPAT Dalam Kegiatan Jual Beli Tanah

Honorarium seorang Notaris diatur dalam Pasal 36 UU No. 30 Tahun 2004. Dinyatakan bahwa besaran honorarium Notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis.

Adapun perhitungan nilai ekonomis ditentukan dari objek setiap akta seperti yang termaktub dalam Pasal 36 ayat (3) UU No. 30 Tahun 2004, yaitu:

Sampai dengan Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) atau ekuivalen gram emas ketika itu, honorarium yang diterima paling besar adalah 2,5% (dua koma lima persen);
Di atas Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) honorarium yang diterima paling besar 1,5 % (satu koma lima persen); atau
Di atas Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) honorarium yang diterima didasarkan pada kesepakatan antara Notaris dengan para pihak, tetapi tidak melebihi 1% (satu persen) dari objek yang dibuatkan aktanya.

Sedangkan, nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000,00 (lima juta rupiah).

Honorarium PPAT termaktub dalam Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyatakan bahwa uang jasa PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

Perqara Telah Melayani Lebih dari 5.500 Konsultasi Hukum

Untuk permasalahan hukum terkait Pertanahan, Perqara telah menangani lebih dari 250 kasus. Ada ratusan mitra Advokat Perqara dengan keahlian khusus di masing-masing bidangnya seperti ketenagakerjaan, perkawinan dan perceraian, pertanahan, dan masih banyak lagi. Sehingga, klien dapat konsultasi tentang masalah hukum lainnya sesuai dengan permasalahan yang sedang dialami.

Konsultasi Hukum Gratis di Perqara

Apabila Sobat Perqara memiliki pertanyaan atau permasalahan hukum terkait hal ini, Sobat dapat mengobrol langsung dengan advokat profesional secara gratis hanya di Perqara. Dapatkan konsultasi hukum gratis untuk mendapatkan solusi hukum tepat kapan pun dan di mana pun.

(Artikel ini telah disunting oleh Tim Redaksi Perqara)

Dasar Hukum

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.